Gebiedsontwikkeling in crisis

“Er is weiland gekocht zonder na te denken” zo stelde de Rotterdamse wethouder (en ex-makelaar) Hamit Karakus vorige week zaterdag in de laatste broadsheet editie van de NRC. In een interessante analyse van projectontwikkelingsmarkt, die op zijn gat ligt. Projectontwikkelaars hebben al jaren vooruit voor hoge prijzen gronden aangekocht. Door de economische crisis is de markt voor nieuwbouw opgedroogd, en de aanscherping van de eisen voor hypotheekuitgifte door banken die de AFM heeft opgelegd maken de markt ook kleiner.

Gebiedsontwikkeling bevindt zich daarmee in een existentiele crisis, zo verklaren tal van deskundigen. Decennia lang verdeelden projectontwikkelaars en gemeenten het financiele surplus van het opwaarderen van weiland naar bouwgrond. Gemeentelijke grondbedrijven maakten jaarlijks miljoenen over naar de algemene middelen van de gemeentes. Volgens een recente VNG studie is er nog aan 12 miljard investeringen bij gemeentes waarvan als het tegenzit 3 miljard moet worden afgeboekt. Elk jaar de rentekosten bijboeken lijkt er in ieder geval niet meer bij te zijn.

Sommige projectontwikkelaars willen nog wel door met meer woningen per ha, maar zover zijn de gemeenten nog niet, die willen juist hogere kwaliteit bouwen. Maar daar is geen markt meer voor. Volgens deskundigen wordt het nooit meer zoals het was. Dat is een uitspraak om te wantrouwen maar als dat zo is heeft dat gevolgen voor de land- en tuinbouw, waar nu een deel van het rendement op grond uit de herwaardering komt – ik wees daar onlangs in een column of Boerenbusiness al op.

Rotterdam denkt dat de bouw in de binnenstad eigenlijk best 25% goedkoper kan, door een ketenaanpak en goede samenwerking tussen projectontwikkelaars en de gemeente. Het was daartoe gedwongen (hoewel men het zo niet meldt) toen annexatie in de Zuidplaspolder niet realiseerbaar bleek – en men liever de onroerendgoedbelasting in eigen gemeente houdt. Met die 25% kostprijsdaling kan men de concurrentie aan met Lansingerland (v/h Bleiswijk, Bergschenhoek en Berkel en Rodenrijs) dat op een traditionele uitleglocatie nog dure grond in de aanbieding heeft voor 5000 woningen. Misschien wordt dat wel weer weiland.

NRC: miljardenstrop in woningbouw. zaterdag 5 maart 2011