zondag 25 augustus 2013

Uitslag

De quizvraag van donderdag (zie de vorige blogpost) is hieronder niet beantwoord. Misschien was het te makkelijk, of te moeilijk. Of te mooi zomerweer.
Ik was kritisch over de redeneringen van een journalist in de NRC waar het betreft de leegstand van het CBS gebouw. In tegenstelling tot wat het artikel beweert moet je bij de kosten van leegstand (het pand is sloopwaardig) en het besluit om het al of niet te verkopen of slopen GEEN rekening houden met afschrijvingen. Economen noemen dat Sunk Cost. Kosten in het verleden spelen geen enkele rol in beslissingen over de toekomst. Die moeten gebaseerd zijn op de kasstromen van de alternatieven voor de toekomst.

Wie ooit aardappelen heeft moeten verkopen met een kostprijs van bv. 12 cent weet dat maar al te best. Het gaat er om of je de prijs van nu (bv. 8 cent) aanvaardt, of de gok waagt dat de prijs over een maand 10 cent of 13 cent is. Hetzelfde als de prijs nu 15 cent is. Ook dan maak je de afweging tussen 15 cent nu en de kans op 18 (of 11) cent over een maand. De kostprijs mag daarbij geen rol spelen.
Tweede fout is dat je mag verwachten dat dit gebouw inmiddels wel is afgeschreven (als we met het bedrijfsleven te maken hadden) en de derde is dat de overheid helemaal niet afschrijft. Die werken op kasbasis. Dat geeft verekeerde informatie, maar dat is nu eenmaal zo. Drie reden dus waarom het woord Afschrijvingen niet in dit artikel voor had mogen komen.

Terzijde: afschrijven doen we in het bedrijfsleven om de winst te berekenenen en daarvoor de investeringen over de jaren te verdelen. Waarmee je ook de kostprijs kunt berekenen om je efficiency ten opzichte van anderen, of de marktprijs te bepalen (maar niet om de verkoopprijs te bepalen, anders dan in een bedrijfsplanning op hoofdlijnen).

Ik denk overigens dat het Ministerie van Financien een punt heeft dat die kosten geen miljoen per jaar zijn voor een slooprijp gebouw dat met hekwerken van de buitenwereld is afgesloten en niet verzekerd is (doet de overheid ook niet aan). Je mag aannemen dat gas, water, elektra zijn afgesloten, de WOZ waarde van het onbewoonbaar verklaarde gebouw nul, zo niet negatief (sloopkosten) is, dus dat het alleen om de waarde van de grond gaat waar waterschapslasten en OZB over betaald moeten worden.

Verder is er (dat was de tweede vraag) het idee dat je van slopen armer wordt. Dat lijkt me niet. Eerst even het tegenovergestelde: stel je hebt 3 ton op je bankrekening en je laat een huis bouwen van 3 ton. Wordt je daar armer van? Nee: je zet de ene soort bezit om in de andere. (voetnoot: als er veel transactiekosten zijn of je laat het huis in een stijl bouwen die wel de jouwe is maar niet van veel anderen dan is levert het huis bij verkoop je misschien maar 2,6 ton op, dan wordt je wel armer van bouwen, tenzij je het huis in die stijl wel 3,5 ton waard was en je 10 jaar blijft wonen).

Dus als je een leeg, sloopwaardig kantorenpand op de balans hebt staan van minus 150.000 euro (een reservering voor het slopen), dan wordt je niet armer als je dat laat uitvoeren.
Alleen als je komende jaren een forse waardestijging verwacht (en daarop speculeert) of wanneer je een absoluut geldtekort hebt en niet kunt lenen (m.a.w. je hebt het wel op de balans staan voor minus 1,5 ton, maar kunt het geld van de bank niet loskrijgen om de sloper te betalen), zijn er redenen te wachten met slopen.
Een reactie posten