de prijs van water in de polder

Vakblad De Boerderij besteedde vorige week aandacht aan onze achtertuin: de Eendragtspolder. Vijvers, plassen en roeibanen worden aangelegd voor wateropslag en mooi boeren akkerland verdwijnt.

Het gaat hier om een kongsi tussen het waterschap (dat water wil bergen omdat er steeds heviger buien en meer asfalt zijn en het spuien van de Rotte in Rotterdam niet met meer piekbelasting kan want daarvoor zit de metro in de weg), de gemeente Rotterdam (die recreatie wil voor de nieuwe Vinexwijk en zich met sport wil profileren) en onze eigen gemeente Zevenhuizen (die een natuurgebied een meer realistische buffer vindt om niet door de grote buur te worden opgeslokt).

De wijkende boeren willen natuurlijk zoveel mogelijk voor hun grond vangen. Boeren die grond hebben afgestaan voor woningbouw hebben 98.000 euro tot 148.000 euro per ha gekregen, zo meldt Henk van Vliet, een lokale akkerbouwer, in de Boerderij. En voor omvorming tot glastuinbouwgrond wordt volgens onze makelaar Bram Veerman zo'n 100.000 euro betaald. Maar voor natuur krijg je maar de agrarische waarde, die door de overheid in 2006 op het ook niet geringe bedrag van 68.810 euro werd vastgesteld.

Wie voor een hoogwaardige bestemming wordt uitgekocht (of onteigend) is dus beter af dan voor een laagwaardige. Boeren vinden dat oneerlijk, zij maken de kaarten op de tekentafel niet en hebben er geen invloed op of ze een hun grond later terugvinden onder een flatgebouw of een moeras. Voor hen is het een loterij. Bij Almere is er een als schrijnend ervaren geval waar de ene weg door projectontwikkelaars voor veel geld is uitgekocht en de weg ernaast in natuur moet voor het Oostvaarderswold. Zelfde grond, op het zelfde moment ontgonnen en uitgegeven voor dezelfde soort akkerbouw.

Economen weten al langer dat de waarde van iets niet van de kostprijs afhangt, maar van wat je er in de toekomst mee kunt. Een woongebied is meer waard dan een stukje natuur (daarvoor zijn we bereid maar iets meer te betalen dan boerenland) en bij een verandering naar woonfunctie valt er dus meer af te romen door boeren van de toekomstige opbrengst. En wat je met grond kunt hangt af van een bestemmingsplan, dat is een kaart waarop dus met geld wordt geschoven. Maar evengoed blijft het willekeurig en wrang. Het leidt ertoe dat je beter grond kunt kopen binnen een halve km van een snelweg, en vlak bij een stad (dat wisten veel boeren al) dan op Ameland. Boeren zijn ook vastgoedmanagers.

De resterende boeren in de Eendragtspolder denken er nu iets op gevonden te hebben. Ze willen zich laten onteigenen en dan tegen de zgn. complexwaarde. Dat is in de wet bedacht om het grootste onrecht binnen een te ontwikkelen gebied (tussen een winkelcentrum en een stadsparkje of een bosrand) te vermijden en iedereen krijgt dan dezelfde prijs binnen het ontwikkelgebied. Dat zou je voor de uitloopfunctie van de Eendragtspolder ook kunnen doen, die hoort bij de Vinexlocatie. Maar er is een tijdsverschil in ontwikkeling en voor andere functies is dat complex minder helder - het wordt tenslotte een roeibaan van olympisch formaat. De deskundigen weten dus nog niet of dit gaat lukken.
Al met al een interessante case met innovatief gedrag, die weer eens duidelijk maakt dat het probleem bij boeren niet zozeer de functieverandering is (wie goed wordt uitgekocht kan elders een mooi bedrijf terugkopen), maar de prijs.

Boerderij 4 maart: Wijker ziet kans op meer geld.