uniforme winkelstraten

Op weg naar Londen las ik de Volkskrant in vernieuwd tabloid formaat. Mijn oog werd niet zo zeer getrokken door het verhaal dat de fairtradehandel (zie blog van gisteren) niet onder de recessie lijdt, noch over de bio-hamburgers van de amsterdamse Burgemeester snackbars ('Patatje Bionaise'), maar door een verhaal over uniforme winkelcentra.
De winkelcentra van steden zijn niet meer te onderscheiden, overal dezelfde ketens en weinig zelfstandige winkeliers meer. Ook in vergelijking met het buitenland.
Corio, uitbater van winkelcentra, trekt aan de bel en geeft de Nederlandse wetgever de schuld: een van de functies van zo'n manager van een complex is om de waarde te optimaliseren door een aantrekkelijk aanbod. Dat kan o.a. door de huurprijzen te varieren en die laag te houden voor een uniek snoepwinkeltje. Daar heeft ook de naastgelegen C&A wat aan, want samen trek je meer klanten naar de shopping mall. En dus betaalt C&A net wat meer. Dat lukt in Nederland niet goed vanwege twee clausules in de huurwetgeving: de huurprijsherziening waarin winkels in hetzelfde gebied recht hebben op dezelfde huurprijs en de indeplaatsstelling die een huurder het recht geeft zijn huurcontract door te verkopen aan een opvolger zonder toestemming van de verhuurder. Als je dus een snoepwinkeltje een speciaal contract geeft met een lage huurprijs, staat de C&A ook voor de deur en de snoepwinkelier verkoopt naar verloop van tijd zijn huurrecht aan Jamin om zo te cashen. Veelal is het zijn pensioenvoorziening zodat de brancheorganisatie ook tegen verandering is.
In de NRC van gisteravond staat het verhaal ook, zelfs wat uitgebreider. Blijkbaar is er een persconferentie geweest. Daarin suggereert een vastgoedadvocaat een work-around: hanteer dezelfde huur maar geen de kleine winkel die je graag wil hebben dan een andere tegemoetkoming, bv. in verbouwingskosten. Afschaffen die huurwetgeving zou ik zeggen, een ondernemer heeft adviseurs en kan wel wat minder beschermt. En in de Volkskrant leggen een paar ondernemers uit dat ze nog zelfstandige zijn omdat ze hun eigen pand bezitten (ook als pensioenvoorziening) en de kosten daarvan niet rekenen.

Waarom dit zo'n interessante case is? Allereerst toegepaste institutionele economie: wetgeving en contracten hebben duidelijk effect op hoe de wereld eruit ziet. Ten tweede: we praten veel over kosten en opbrengsten, maar onroerendgoed- en kapitaalsontwikkeling zijn minstens zo belangrijk. Volgens mij onderschatten we dat ook in de landbouw, ik zou daar tal van voorbeelden van kunnen geven. En ten derde: niet alleen bij boeren maar ook bij zelfstandige winkeliers is gedrag te verklaren omdat ze de opportunity cost van hun pand niet hoeven te rekenen als ze dat als hun pensioenvoorziening zien.

De Volkskrant 1.4.2010: unieke winkeltjes verdwijnen uit de stad
NRC-Handelsblad 31.3.2001: zelfstandigen terug in winkelcentrum